การ ครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 คือการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินหรือบ้าน ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี จึงอาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ต้องพิสูจน์ให้ครบองค์ประกอบตามกฎหมาย ไม่ใช่เพียงอาศัยอยู่ครบ 10 ปีเท่านั้น

ไม่ใช่ว่า อยู่เกิน 10 ปีแล้วจะได้กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ หากเข้าอยู่อาศัยเพราะเจ้าของอนุญาต ให้อาศัย เช่า หรือมีพฤติการณ์ยอมรับกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ อาจไม่เข้าเงื่อนไข “เจตนาเป็นเจ้าของ” ตามมาตรา 1382 ดังนั้นต้องพิจารณาว่าเริ่มครอบครองในฐานะใด และมีพฤติการณ์แสดงเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่เมื่อใด กรมที่ดินเองมีกรณีสอบถามเกี่ยวกับญาติที่เจ้าของอนุญาตให้อาศัยอยู่และภายหลังไม่ยอมออก ซึ่งต้องพิจารณาฐานการครอบครอง ไม่ใช่นับเวลา 10 ปีอย่างเดียว

หลักฐานเหล่านี้สามารถใช้ประกอบการพิสูจน์ลักษณะการครอบครองได้ แต่ หลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ทันที ผู้ที่อ้างครอบครองปรปักษ์ยังต้องพิสูจน์ว่าครอบครองทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และติดต่อกันครบระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

แม้การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ครบเงื่อนไขตามมาตรา 1382 อาจทำให้ได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย แต่หากต้องการ เปลี่ยนแปลงชื่อทางทะเบียนในโฉนด ยังต้องดำเนินการให้สิทธิปรากฏทางทะเบียน กรมที่ดินอธิบายว่า หากยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้ได้กรรมสิทธิ์จะยังไม่สามารถดำเนินการทางทะเบียนบางอย่าง เช่น ขาย ให้ หรือจำนองในฐานะเจ้าของที่ปรากฏในทะเบียนได้ จึงมักต้องดำเนินกระบวนการทางศาลและนำคำสั่งหรือคำพิพากษาที่เกี่ยวข้องไปดำเนินการทางทะเบียนต่อไป

เจ้าของที่ดินควรรีบตรวจสอบข้อเท็จจริงและรวบรวม โฉนดที่ดิน หลักฐานการใช้ประโยชน์ สัญญาเช่าหรือหลักฐานที่เคยอนุญาตให้อาศัย หนังสือโต้ตอบ ภาพถ่าย การรังวัด และพยานบุคคล โดยเฉพาะหลักฐานที่แสดงว่าผู้ครอบครองเข้ามาโดยได้รับอนุญาตหรือไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากมีการยื่นคำร้องต่อศาลหรือเกิดข้อพิพาท ควรให้ ทนายความคดีครอบครองปรปักษ์ ตรวจสอบช่วงเวลาการครอบครองและองค์ประกอบตามมาตรา 1382 โดยเร็ว